Een alarmsignaal voor de “econoom”, deel II

Geplaatst op

DHK Nieuws - Econoom

DHK Nieuws - Econoom

Op 18 april 2013 heeft het Gerechtshof Amsterdam (Hof) zich uitgesproken over de vraag of een gesloten samenwerkingsovereenkomst (“SOK”) en een financieringsovereenkomst (“FOK”) voor de ontwikkeling van woningbouw leidde tot een (met overdrachtsbelasting belaste) economische eigendomsverkrijging (“econoom”). Eerder, in 2011, werd door de rechtbank Haarlem het standpunt ingenomen dat het sluiten van een SOK en FOK voor de heffing van overdrachtsbelasting inderdaad kan leiden tot een “econoom”. Het Hof heeft de uitspraak van de rechtbank op 18 april 2013 bevestigd. In 2011 berichtten wij in de Nieuwsbrief over de uitspraak van de rechtbank onder de titel “Een alarmsignaal voor de “econoom””. Hierbij maken wij van de gelegenheid gebruik om een update te geven naar aanleiding van de uitspraak van het Hof.

De vraag die centraal stond in het Nieuwsbriefartikel van 2011, was of de uitspraak van de rechtbank zo alarmerend was als zij leek of dat zij veeleer een logisch gevolg was van de feiten die in de specifieke situatie aan de orde waren. Onze conclusie was dat de uitspraak een gevolg was van de feiten c.q. de afspraken zoals die in de SOK en de FOK waren neergelegd. Gezien deze constatering verwondert het ons niet dat het Hof op basis van deze feiten tot dezelfde conclusie komt als de rechtbank. Het Hof overweegt dat de partijen in de SOK en de FOK “een samenstel van rechten en verplichtingen met betrekking tot de percelen zijn aangegaan, op grond waarvan vanaf het sluiten van die overeenkomsten het risico van waardeverandering van de percelen niet alleen door belanghebbende wordt gelopen, maar mede door A, B en C” en – als gevolg hiervan – dat er sprake is van een “econoom” (belast met overdrachtsbelasting). Daarbij acht het Hof van belang dat:

  1. in de SOK en FOK al was bepaald welke prijs belanghebbende voor de percelen zou ontvangen, waarbij geen rol speelde of en in welke vorm het bouwproject doorgang zou vinden;
  2. in de SOK en FOK al was bepaald in welke verhouding elke partij zou delen in de winst of het verlies van de exploitatie van de grond;
  3. alle partijen de lasten van de financiering van de percelen zouden dragen vanaf het moment waarop de overeenkomsten door de partijen werden aangegaan;
  4. de bovengenoemde afspraken niet afhankelijk waren van enige voorwaarde, zoals het door X inbrengen van de percelen in een grondontwikkelingsmaatschappij.

Het Hof bekrachtigt de uitspraak van de rechtbank. Dit leidt ons tot eenzelfde conclusie als in 2011. Beide uitspraken geven een belangrijk signaal voor partijen die in het kader van grondontwikkeling en -exploitatie willen samenwerken. Het maken van afspraken voor de samenwerking (met name door het sluiten van een SOK en FOK) kan onder de huidige wetgeving leiden tot een met overdrachtsbelasting te belasten verkrijging van een “econoom”. Dit betekent dat er voor partijen dus alle reden is om in een vroeg stadium voldoende aandacht te besteden aan de fiscale aspecten van de SOK en de FOK, zodat zij niet achteraf worden “verrast” met een “econoom”. De tussen partijen gemaakte afspraken blijken bepalend te zijn voor de vraag of er wel of geen sprake is van een “econoom”. In de besproken uitspraken van de rechtbank en het Hof, leidden de gemaakte afspraken in de SOK en FOK inderdaad tot het oordeel dat er sprake was van een “econoom”. In de praktijk zijn er veel situaties denkbaar waarin bepaalde elementen van de in deze uitspraak besproken situatie terugkomen, maar andere elementen niet. Of er een “alarmsignaal” moet afgaan, is afhankelijk van de feitelijke situatie. Tegen de uitspraak van het Hof is overigens cassatie ingesteld.