De consequentie van een achteraf bezien ten onrechte optie voor btw-heffing

Geplaatst op

1312 12-1-a

1312 12-1-aDe levering en verhuur van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van btw. Een uitzondering op deze hoofdregel is de levering of verhuur van een onroerende zaak, waarbij is geopteerd voor btw-heffing. Opteren voor btw-heffing is slechts mogelijk wanneer de onroerende zaak door de afnemer/ huurder “volledig of nagenoeg volledig” wordt gebruikt voor met btw-belaste doeleinden. In de meeste gevallen houdt dit minimaal 90% belast gebruik in; in bepaalde gevallen volstaat 70% belast gebruik. Eén en ander is nader verduidelijkt in het “Vastgoedbesluit.

Voor zowel de door optie belaste levering als voor de door optie belaste verhuur geldt, dat na een zogenoemde “referentieperiode” moet worden bezien of de afnemer aan de 90%-eis heeft voldaan. Voor de door optie belaste levering betreft deze referentieperiode het boekjaar van levering en het daarop volgende boekjaar. Voor de door optie belaste verhuur wordt zowel bij aanvang van de verhuur als bij het einde van het boekjaar van de afnemer getoetst of aan de 90%-eis is voldaan. Wanneer niet wordt voldaan aan de 90%-eis heeft dit (behoudens enkele uitzonderingen) tot gevolg, dat de btw-optie met terugwerkende kracht voor de referentieperiode komt te vervallen. De Wet op de omzetbelasting 1968 bepaalde voor deze situatie, dat de achteraf bezien ten onrechte door de leverancier in aftrek gebrachte voorbelasting van de afnemer kon worden nageheven. Het Hof van Justitie heeft echter korte metten gemaakt met dit artikel (HvJ 10 oktober 2013, C-622/11, Pactor Vastgoed BV). Om deze reden zijn er maatregelen genomen om het artikel met terugwerkende kracht tot het arrest van het Hof van Justitie te laten vervallen (tweede nota van wijziging bij het Wetsvoorstel Overige fiscale maatregelen 2014). Wanneer de nota en het wetsvoorstel worden aangenomen, zal de door het vervallen van de optie voor belaste levering alsnog verschuldigde belasting met ingang van 10 oktober 2013 weer van de leverancier worden nageheven. Voor de leverancier is het zaak hier rekening mee te hebben en van tevoren zeker te stellen dat hij de schade kan verhalen op de afnemer indien deze situatie zich voordoet.