Het nieuwe “Vastgoedbesluit” op hoofdlijnen

Geplaatst op

1312 Vastgoedbesluit

Vastgoedbesluit
Als gevolg van ontwikkelingen in de jurisprudentie en veranderingen in de regelgeving is per 1 oktober 2013 het Besluit “Levering en verhuur van onroerende zaken” (veelal kortweg aangehaald als “Vastgoedbesluit”) geactualiseerd. In dit artikel treft u (op hoofdlijnen) een opsomming  aan van enkele voor de praktijk belangrijke wijzigingen.

  1. Begrip “onroerende zaak”. Als onroerende zaken worden aangemerkt: zaken die vast met de grond zijn verbonden. Het criterium “vast verbonden” werd in het oude “Vastgoedbesluit” uitgelegd als “niet gemakkelijk te demonteren of te verplaatsen”. Daarmee werd gedoeld op de menskracht (en/of de inzet van materiaal), die nodig was om de zaak met behoud van de functie te verplaatsen. Naar aanleiding van het arrest “Leichenich” (HvJ 15 november 2012, nr. C-532/11) is deze uitleg aangepast. Met “niet gemakkelijk te demonteren of te verplaatsen” wordt bedoeld “zonder inspanningen en zonder aanzienlijke kosten”. In het verlengde van het arrest “Leichenich” wordt deze uitleg in het Vastgoedbesluit ingevuld met de criteria dat de zaken om als “onroerend” te kwalificeren “niet gemakkelijk kunnen worden losgemaakt, uitsluitend bestemd zijn om op die plaats duurzaam te worden gebruikt en op verschillende nutsvoorzieningen zijn aangesloten”. Op basis van deze definitie zal bijvoorbeeld een woonboot (als roerende zaak) in veel gevallen toch voor de btw als onroerende zaak kwalificeren. De verhuur van een onroerende zaak is in beginsel vrijgesteld van btw, met als gevolg dat er ook geen recht op aftrek van voorbelasting bestaat.
  2. Gefaseerde ingebruikneming. De levering van een onroerende zaak binnen twee jaren na de eerste ingebruikname daarvan is belast met btw. Het gaat hierbij om het feitelijk voor het eerst en op duurzame wijze gebruik maken van de onroerende zaak in overeenstemming met de objectieve bestemming daarvan. In het Vastgoedbesluit is verduidelijkt hoe volgens de Staatssecretaris van Financiën moet worden omgegaan met onroerende zaken die uit meerdere zelfstandige gedeelten bestaan. Van zo’n onroerende zaak is volgens het Vastgoedbesluit sprake, wanneer er binnen de onroerende zaak (bijvoorbeeld een woon-/ winkelpand) fysiek gescheiden en zelfstandig te gebruiken onroerende zaken zijn (bijvoorbeeld verschillende zelfstandige woningen en winkels).In het Vastgoedbesluit is opgemerkt dat met “fysiek gescheiden” wordt bedoeld: “dat de onroerende zaak in bouwkundig opzicht is te onderscheiden als een zelfstandig (gedeelte van een) bouwwerk of afgebakend terrein.” Een gebouw dat is gesplitst in appartementsrechter moet bovendien worden aangemerkt als verschillende zelfstandige onroerende zaken (binnen één gebouw). Gemeenschappelijke gedeelten binnen een dergelijk “samengesteld gebouw” worden in gebruik genomen op het moment dat de eerste zelfstandige onroerende zaak binnen het gebouw in gebruik wordt genomen. Voor exploitanten van een “samengesteld gebouw” betekent dit, dat zij binnen één pand met een veelheid aan momenten van eerste ingebruikname te maken kunnen hebben en, daardoor, met een veelheid aan verschillende herzieningstermijnen. Verwacht wordt, dat het laatste woord over dit onderwerp nog niet in de jurisprudentie is gesproken.
  3. Koop-/aannemingsovereenkomsten. In het Vastgoedbesluit is beschreven wat de gevolgen zijn van het arrest “Don Bosco” voor de fiscale kwalificatie van koop-/ aannemingsovereenkomsten. De overdracht van de grond, gevolgd door de bouw van een onroerende zaak op grond van een koop-/ aannemingsovereenkomst, moet tezamen als één prestatie worden beschouwd. Deze prestatie kwalificeert als een met btw-belaste levering van een nieuw gebouw. Hiermee is benadrukt, dat de keuzemogelijkheid die vóór het “Don Bosco”-arrest bestond om eerst de grond (niet-bouwterrein) belast met overdrachtsbelasting (en vrijgesteld van btw) te verkrijgen en vervolgens de btw-belaste bouwwerkzaamheden te verrichten, zich in beginsel niet meer voor zal doen bij 2-partijenovereenkomsten. In het Besluit is wel een overgangsregeling opgenomen op grond waarvan het onder voorwaarden mogelijk is om op basis van de koop-/ aannemingsovereenkomst nog tot 1 januari 2016 afzonderlijke prestaties te onderscheiden. Indien er sprake is van een “zelfstandige” koopovereenkomst en een “zelfstandige” aanneemovereenkomst kunnen zich overigens nog wel situaties voordoen waarbij de grond vrij van btw wordt verkregen, terwijl de aanneemwerkzaamheden belast met btw plaatsvinden.
  4. Begrip “bouwterrein”. De levering van grond die fiscaal als “bouwterrein” kwalificeert is belast met btw. Uit het arrest “Woningstichting Maasdriel”-blijkt dat het Europeesrechtelijke begrip “bouwterrein” ruimer is dan de Nederlandse omschrijving van dit begrip (HvJ 17 januari 2013, C-543/11 en HR 7 juni 2013, nr. 10/02888bis). Het HvJ stelde vast, dat alle onbebouwde terreinen die bestemd zijn als ondergrond voor een opstal c.q. om te worden bebouwd onder het begrip “bouwterrein” moeten vallen. De Staatssecretaris blijkt moeite te hebben om toe te geven aan deze bredere uitleg van het begrip “bouwterrein”. Volgens het Vastgoedbesluit is nog altijd vereist dat voor de kwalificatie “bouwterrein” aan de criteria van artikel 11, lid 4, Wet op de omzetbelasting 1968 wordt voldaan. Dit betekent dat er niet alleen sprake moet zijn van “onbebouwde grond” en een bouwbestemming, maar dat er ook bewerkingen moeten plaatsvinden, voorzieningen moeten worden getroffen of een omgevingsvergunning moet zijn verleend met het oog op de bebouwing van deze grond. Naar onze opvatting wordt het begrip “bouwterrein” in het Vastgoedbesluit te beperkt uitgelegd. Voorts wordt in het Vastgoedbesluit het begrip “onbebouwde grond” verder verduidelijkt. Opvallend is dat het arrest “Woningstichting Maasdriel” alleen in deze context wordt aangehaald. Het Vastgoedbesluit expliciteert dat door sloophandelingen van de verkoper een bouwterrein kan ontstaan, wanneer het terrein daadwerkelijk voor bebouwing is bestemd. Daarnaast wordt bevestigd dat de aanwezigheid van oude heipalen en kabels die geen functie (meer) vervullen voor de nieuw te realiseren opstal hiervoor geen belemmering zijn.
  5. Huur of andersoortige prestatie, ook wel “verhuur plus” genoemd. In het Vastgoedbesluit heeft de Staatssecretaris van Financiën naar eigen zeggen “verduidelijkt”, wanneer er sprake is van “verhuur sec” of van een meer omvattende prestatie die niet als verhuur kwalificeert (“verhuur plus”).
  • Hij stelt allereerst vast dat het begrip “verhuur” een Unierechtelijk begrip is.  Volgens Unierechtelijke jurisprudentie is er sprake van “verhuur van onroerend goed”, wanneer:
  1. aan de contractant;
  2. voor een overeengekomen tijdsduur;
  3. tegen vergoeding;
  4. het recht wordt verleend om een onroerend goed te gebruiken als ware hij de eigenaar ervan en om ieder ander van het genot van dat recht uit te sluiten.
  • “Verhuur” is volgens het Vastgoedbesluit voor de verhuurder een “betrekkelijk passieve activiteit”. Van een andersoortige prestatie dan “verhuur sec” is naar uitleg van het Vastgoedbesluit sprake, wanneer er (extra) handelingen worden verricht waardoor het passieve karakter van de verhuur verloren gaat. De Staatssecretaris heeft onzes inziens zijn best gedaan om de reikwijdte van deze “verhuur plus” te beperken. Hij stelt in dat verband dat diensten die zelfstandig in aanmerking moeten worden genomen niet kunnen leiden tot “verhuur plus”. Als voorbeelden worden genoemd: bewaking, schoonmaak en het bieden van “meer luxe catering”. Ook “bijkomende prestaties” kunnen volgens de Staatssecretaris niet leiden tot “verhuur plus”. Als voorbeelden worden genoemd: ter beschikking stelling van (schrijf)materiaal, beamer, geluidsinstallatie en kluisjes. Een voorbeeld van een situatie waarin wél sprake is van “verhuur plus” is volgens de Staatssecretaris het ter beschikking stellen van infrastructuur en faciliteiten in bijvoorbeeld een theater of een sporthal. Vraag is in hoeverre deze situatie verschilt van de situatie waarin in een conferentieruimte onder meer een (werkende) beamerinstallatie wordt verzorgd. Naar onze opvatting verduidelijkt het Vastgoedbesluit niet veel omtrent de vraag wanneer er nu wél of niet sprake is van “verhuur plus”. Daarbij is een belangrijk element dat de Staatssecretaris de kwalificatie “verhuur plus” naar onze beoordeling meer heeft willen beperken dan de jurisprudentie toelaat. Wij verwachten dat de vraag wanneer er sprake is van “verhuur plus” nog meermaals aan de rechter zal worden voorgelegd.

Al met al brengt het nieuwe Vastgoedbesluit een veelheid aan wijzigingen mee die relevant zijn voor de vastgoedpraktijk. In dit artikel zijn de naar onze mening voornaamste wijzigingen belicht. Wanneer er behoefte is aan nader advies over deze of andere punten, kunnen wij dit advies vanzelfsprekend verstrekken.