Verkoop woning door projectontwikkelaar was niet ‘incidenteel’

Geplaatst op

Pro rata huis

Een projectontwikkelaar en exploitant van onroerend goed kan op grond van artikel 15 Wet OB de op zijn investering en kosten drukkende btw in aftrek brengen voor zover hij de kosten maakt voor panden die belast met btw worden verkocht (nieuwbouw) of verhuurd (optie belaste verhuur). De btw op algemene kosten, zoals die van de administratie en de accountant, is aftrekbaar volgens de pro-rata formule: “(btw-belaste omzet / totale omzet) * 100%”, gebaseerd op de omzetverhouding. Er kan van de pro-rata berekening worden afgeweken wanneer een benadering op basis van het gebruik van de ingekochte diensten tot een nauwkeuriger resultaat leidt dan de omzetverhouding. Als sluitpost blijft een incidentele verkoop van bedrijfsmiddelen buiten beschouwing.

Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft onlangs uitspraak gedaan over hoe de aftrek van btw op algemene kosten moet worden bepaald in het geval van een projectontwikkelaar en exploitant van onroerend goed. De belanghebbende in deze procedure had een project aan bedrijfsgebouwen ontwikkeld dat deels leeg stond en deels met btw was verhuurd, verhuurde hij een pand met vrijstelling van btw en verkocht hij een aantal panden met vrijstelling van btw. De van btw vrijgestelde verhuur en verkoop van panden beperkte de mogelijkheden om de btw op de algemene kosten in aftrek te brengen wanneer hiervoor de pro-rata berekening, op basis van de omzet, als uitgangspunt werd genomen.

Belanghebbende stelde dat de btw-vrijgestelde verkoop van de panden, als een verkoop van bedrijfsmiddelen, buiten de pro-rata berekening moest blijven omdat dit voor haar bedrijfsvoering een ongebruikelijke transactie was. Het Hof stelde echter vast dat belanghebbende in het handelsregister niet alleen de exploitatie maar ook de handel in onroerende zaken had vermeld en dat hij verschillende onroerende zaken had verkocht. Daaruit leidde het Hof af dat de btw-vrijgestelde verkoop van panden tot belanghebbende’s normale bedrijfsactiviteiten behoorde en, in tegenstelling tot wat belanghebbende wilde, in de pro rata berekening meegenomen moest worden. We voegen hier aan toe dat deze uitkomst voor belanghebbende ongunstig was maar in een andere situatie, wanneer een pand in de btw-sfeer wordt verkocht, juist wel tot een gunstigere uitkomst van de pro-rata berekening zal leiden.

Een tweede stelling van belanghebbende hield in dat de aftrekbaarheid van de btw op de algemene kosten bepaald zou moeten worden aan de hand van het werkelijk gebruik van de panden. Die stelling hield in dat het werkelijk gebruik berekend zou moeten worden aan de hand van de vierkante meters. De rechter zag echter geen verband tussen de gemaakte algemene kosten en het aantal vierkante meters van de met btw verhuurde panden en de overige panden. Het is daarmee begrijpelijk dat het argument, dat het werkelijk gebruik van de algemene kosten nauwkeuriger kon worden bepaald aan de hand van vierkante meters dan aan de hand van de pro-rata berekening, van de hand werd gewezen.